Geldwäschegesetz 2027: Was sich für die Immobilienbranche ändert und warum Schulungen jetzt wichtig sind

Ein Kaufinteressent möchte möglichst schnell zum Notar. Hinter der kaufenden Gesellschaft stehen mehrere weitere Unternehmen. Wer tatsächlich von dem Geschäft profitiert, lässt sich auf Anhieb nicht erkennen. Solche Situationen gehören zu den Herausforderungen der Geldwäscheprävention im Immobiliengeschäft.

Ab dem 10. Juli 2027 gilt die neue EU-Geldwäscheverordnung unmittelbar in Deutschland. Für Immobilienunternehmen ist das ein Anlass, bestehende Prüfprozesse, Verantwortlichkeiten und Schulungen genauer anzusehen. Denn selbst eine gut formulierte Arbeitsanweisung hilft wenig, wenn Beschäftigte im entscheidenden Moment nicht wissen, worauf sie achten müssen.

Was verändert sich durch die neuen Regeln – und wie gelingt die Vorbereitung im Tagesgeschäft?

Geldwäscheprävention: Was sich ab 2027 ändert

Mit dem „Geldwäschegesetz 2027“ ist meist die neue EU-Geldwäscheverordnung gemeint. Sie legt gemeinsame Regeln fest, mit denen Geldwäsche verhindert werden soll. Diese Regeln gelten grundsätzlich ab dem 10. Juli 2027 direkt in allen EU-Mitgliedstaaten, also auch in Deutschland.

Für die Einordnung sind zwei Punkte wichtig:

Bestehende Pflichten gelten schon heute:
Immobilienmakler gehören bereits nach dem deutschen Geldwäschegesetz zu den Verpflichteten. Kunden identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte feststellen oder verdächtige Sachverhalte melden: Das sind keine Aufgaben, die erst 2027 beginnen.
Die europäische Verordnung verändert den rechtlichen Rahmen:
Künftig ergeben sich wesentliche Pflichten unmittelbar aus dem EU-Recht. Unternehmen müssen deshalb prüfen, an welchen Stellen ihre bisherigen Abläufe angepasst werden müssen. Ergänzende nationale Regelungen bleiben dabei zu berücksichtigen.

Es geht also nicht darum, die Geldwäscheprävention komplett neu aufzubauen. Entscheidend ist, vorhandene Verfahren mit den künftigen Anforderungen abzugleichen.

Die Kernbereiche: Worauf sich die Immobilienbranche einstellen sollte

Nicht jedes Unternehmen ist allein deshalb verpflichtet, weil es mit Immobilien arbeitet. Maßgeblich ist die konkrete Tätigkeit. Für die Vermittlung von Immobiliengeschäften sind insbesondere folgende Punkte relevant:

Beide Transaktionsparteien im Blick behalten: Die EU-Verordnung sieht vor, dass Immobilienmakler sowohl Käufer als auch Verkäufer als Kunden behandeln und die entsprechenden Sorgfaltspflichten anwenden. Die bisherige deutsche Sonderregelung bei beidseitiger Maklerbeteiligung findet sich im Verordnungstext nicht wieder. Das kann zusätzlichen Prüf- und Abstimmungsaufwand bedeuten.
Schwellenwert bei der Mietvermittlung beachten: Für die Vermittlung von Mietverhältnissen bleibt die monatliche Schwelle von 10.000 Euro relevant. Unternehmen sollten ihr Geschäftsmodell genau einordnen, statt pauschal von einer Verpflichtung oder Ausnahme auszugehen.
Eigentums- und Kontrollstrukturen nachvollziehen: Bei Gesellschaften reicht der Blick auf den Firmennamen nicht aus. Entscheidend ist, welche natürlichen Personen dahinterstehen und letztlich Eigentum oder Kontrolle ausüben.
Verantwortlichkeiten klar organisieren: Die Verordnung konkretisiert die internen Compliance-Funktionen. Unternehmen sollten frühzeitig klären, wie Leitungsverantwortung und die Funktion des Geldwäschebeauftragten unter Berücksichtigung der für sie geltenden Vorgaben und möglichen Ausnahmen ausgestaltet werden.

Vom Regelwerk zum sicheren Handeln im Alltag

Die eigentliche Herausforderung zeigt sich selten beim Lesen einer Vorschrift. Sie entsteht im Kundengespräch: Unterlagen fehlen, eine Eigentümerstruktur bleibt unklar oder ein Beteiligter drängt darauf, die Prüfung aus Zeitgründen abzukürzen.

Das ist nicht automatisch ein Beleg für Geldwäsche. Es sind aber Situationen, in denen Beschäftigte wissen müssen, wie sie weiter vorgehen.

Für Unternehmen ergeben sich daraus drei zentrale Aufgaben:

Prüfprozesse verständlich machen: Wer fordert welche Unterlagen an? Wann müssen Informationen vorliegen? Und wer entscheidet, wenn Fragen offenbleiben?
Interne Meldewege festlegen: Mitarbeitende brauchen eine klare Ansprechperson für Auffälligkeiten. Die weitere Bewertung und eine gegebenenfalls erforderliche Verdachtsmeldung dürfen nicht dem Zufall überlassen bleiben.
Entscheidungen nachvollziehbar dokumentieren: Es sollte erkennbar sein, welche Informationen geprüft wurden und wie das Unternehmen mit Unklarheiten umgegangen ist.

Gerade unter Zeitdruck helfen konkrete Abläufe mehr als allgemein gehaltene Compliance-Handbücher.

Warum Schulungen mehr leisten müssen als reine Wissensvermittlung

Ein guter Geldwäschekurs erklärt nicht nur Begriffe. Er bereitet auf die Fragen vor, die im Arbeitsalltag tatsächlich auftauchen: Welche Angaben fehlen noch? Wann muss ich nachfragen? Und an wen wende ich mich, wenn eine Erklärung nicht plausibel erscheint?

Sinnvoll sind deshalb Schulungen, die unterschiedliche Rollen berücksichtigen. Beschäftigte im Vertrieb benötigen andere Fallbeispiele als Personen, die Prüfungen koordinieren oder über interne Maßnahmen entscheiden.

Die EU-Verordnung sieht entsprechende Schulungs- und Sensibilisierungsmaßnahmen vor. Regelmäßige, praxisnahe Lerneinheiten helfen dabei, Wissen aufzufrischen und Änderungen in die täglichen Abläufe zu übertragen. Eine Teilnahmebestätigung allein ersetzt allerdings weder funktionierende Prozesse noch deren Anwendung.

Wo tutoolio unterstützen kann:

Damit Geldwäscheprävention im Arbeitsalltag funktioniert, braucht es verständliche Lerninhalte und eine einfache Organisation der Schulungen. tutoolio unterstützt Immobilienunternehmen dabei, Weiterbildung strukturiert bereitzustellen und Schulungsnachweise nachvollziehbar zu dokumentieren.

Mit ATLAS steht Immobilienunternehmen dafür auch der Kurs „Geldwäsche: Schulung für die Immobilienbranche“ zur Verfügung – mit Inhalten zu Verdachtsmerkmalen bei Immobilientransaktionen sowie zu Makler- und Verwalterpflichten.

Fazit

Die EU-Geldwäscheverordnung macht 2027 zu einem wichtigen Umstellungsjahr für die Immobilienbranche. Wer bereits verlässliche Prüfprozesse etabliert hat, kann darauf aufbauen. Trotzdem lohnt es sich, Kundenprüfung, Verantwortlichkeiten und Schulungskonzepte rechtzeitig zu überprüfen.

Das Ziel ist nicht, aus jedem Mitarbeitenden einen Geldwäscheexperten zu machen. Es geht darum, Auffälligkeiten zu erkennen, die richtigen Fragen zu stellen und im entscheidenden Moment zu wissen, was zu tun ist.

Weiterführende Informationen:

Stand: November 2026. Der Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall.